Как меняюся цены на вторичном рынке недвижимости санкт петербурга в 2019 году

Прогноз цен на недвижимость в 2019-2020 годах

Как меняюся цены на вторичном рынке недвижимости санкт петербурга в 2019 году

Первое полугодие 2018 года стало ударным периодом для застройщиков, риелторов и покупателей. На пике спроса — квартиры по ДДУ в строящихся домах. Участников рынка и рядовых граждан интересует, будут ли расти цены на недвижимость в ближайшие два года.

По мнению экспертов, целый ряд факторов указывает на грядущее повышение стоимости жилья:

  • Еще до наступления 1 июля 2018 года девелоперы впрок запаслись разрешениями на строительство и земельными участками. На этой подушке безопасности строительные компании продержатся 2-3 года. Когда у застройщиков закончатся козыри в рукаве, им придется уходить с рынка или играть по новым правилам. Есть вероятность возникновения дефицита на первичном рынке к 2020 году, что повлечет подорожание строящихся квартир.
  • Инфляция и повышение затрат на строительные материалы приведут к росту себестоимости строительства. Поскольку строительная отрасль отличается низкой маржинальностью, новые расходы лягут на плечи будущих покупателей.
  • Банковское сопровождение сделок по ДДУ и хранение средств на эскроу счетах это дополнительные расходы для девелоперов. Банки планируют кредитовать строителей под 5-9%, и эти затраты также приведут к росту цен.
  • Государство переходит с позиции регулятора на позицию полноценного участника рынка недвижимости. Грядут монополизация и уход с рынка до 30% застройщиков
  • Вторичный рынок потянется за растущими в цене новостройками. В 2018 году вторичка переоценена продавцами в среднем на 5-10%, и этот показатель будет расти.

К лету 2018 года стоимость квадратного метра нового жилья в России установилась на уровне, ниже которого строителям невыгодно строить. Поэтому ждать лучшего периода нет смысла. К тому же условия ипотечного кредитования в настоящий момент очень выгодны для рядового гражданина. Благодаря низкой ставке ЦБ инвестиции в недвижимость в 2018 году доступны широкому кругу потребителей.

Из чего складывается цена квартиры

Чтобы понять, какой будет динамика цен на первичном и вторичном рынке в ближайшие два года, вспомним, что влияет на стоимость жилья. Рыночная стоимость складывается из следующих факторов:

  • место, где находится объект — удаленность от центра и экологическая обстановка в районе, близость парковых и промышленных зон;
  • тип здания — презентабельные сталинки с высокими потолками всегда будут цениться дороже, чем малогабаритные хрущевки с неудобной планировкой;
  • площадь объекта и его внутренняя планировка — для вторички типично наличие внутреннего зонирования, новостройки чаще продаются с популярной свободной планировкой;
  • отделка объекта, степень износа, наличие или отсутствие свежего ремонта;
  • этаж и вид из окон — хотя для новых домов стоимость квартир на разных этажах часто одинакова, в старом фонде первый этаж стоит дешевле третьего. Вид из окон на момент продажи влияет на общую презентабельность объекта;
  • инфраструктура района — наличие удобных подъездов к дому, транспортная доступность, соседство с образовательными и социальными учреждениями, торгово-развлекательными комплексами и деловыми центрами.

Вес факторов ценообразования для первичного и вторичного рынка различается. Поскольку новостройку пока еще можно приобрести на стадии строительства, дополним приведенный выше список. При формировании цены на квартиру в строящемся доме играют роль следующие показатели:

  • степень завершенности строительства и близость сдачи дома в эксплуатацию;
  • принадлежность проекта к определенному классу (бюджет, комфорт, бизнес-класс, элитное жилье);
  • надежность и репутация строительной компании;
  • наличие готовой социально-торговой инфраструктуры рядом с домом.

Важное влияние на стоимость квадратного метра во всех сегментах рынка играет экономическая ситуация в стране и соотношение спроса и предложения. Если рынок сбалансирован и на каждого продавца есть свой покупатель, цены относительно стабильны.

Если происходит затоваривание рынка, покупатели начинают искать варианты дешевле, и продавцам приходится идти на уступки. При дефиците недвижимости цены растут.

С влиянием экономической составляющей тоже все ясно: когда у людей есть деньги, они чаще приобретают новые квартиры и улучшают свои жилищные условия.

В разных нишах рынка есть специфичные нюансы:

  • Квадратный метр в однокомнатной квартире стоит дешевле, чем в многокомнатной
  • Рыночная стоимость коммуналки, разделенной на комнаты, может быть ниже ее кадастровой стоимости
  • Наличие мебели и бытовой техники влияет на итоговую цену объекта
  • Долгострой может продаваться по цене квартиры на стадии котлована по понятным причинам

При составлении прогноза цен на рынке недвижимости в 2019 году необходимо учитывать последние новости политики и крупного бизнеса. Чем масштабнее экономико-политический фактор, тем сильнее он влияет на рынок.

Для Москвы это добровольно-принудительная реновация, которую одни ругают, другие хвалят. Для всей страны это рост НДС. Другой ключевой фактор — новые правила продажи новостроек (поправки в ФЗ-214 призваны искоренить такое явление, как обманутые дольщики).

В плане политики на рынок влияет курс государства на поддержку семей с детьми. Это сказалось на количестве целевых жилищных субсидий, появился такой ипотечный продукт, как займы под 6%.

Рынок реагирует на сообщения в СМИ и на инфляцию: волатильность доллара и падение курса рубля тоже влияет на стоимость квадратных метров в столицах и в российской глубинке.

В составлении прогноза стоимости недвижимости на 2019 год изменения поправки к ФЗ-214 играют решающую роль.

Несмотря на то, что застройщики запаслись разрешениями и землей на пару лет вперед, превращение кареты в тыкву неизбежно произойдет.

Пока что ни законодатели, ни девелоперы не могут предсказать точно, какие расходы дополнительно понесет строительная отрасль с 1 июля 2019 года. Очевидно одно — рынок будет меняться и не вернется к прежним позициям.

Как 2019 год изменит рынок недвижимости

Миновала дата 1 июля 2018 года, после которой закончилась выдача разрешений на строительство по старым правилам.

Но впереди 1 июля 2019 года — когда нововведения коснутся абсолютно всех девелоперов, продающих строящиеся объекты.

Застройщикам, получившим разрешение ранее, все равно потребуется открывать эскроу счета на каждый объект. С другой стороны, многие строительные компании уже давно хранят средства на банковских счетах.

Главное нововведение в новой системе продаж новостроек — активное участие банкиров в регулировании целевого расходования средств застройщиками. В случае обнаружения нецелевого расходования денег, банк может заморозить операции по счету застройщика.

Этот механизм направлен на повышение уровня безопасности сделок купли-продажи на первичном рынке. Застройщик не получит денег от покупателя, пока жилье не будет полностью готово к эксплуатации. С другой стороны, в случае банкротства застройщика, банк возвращает средства покупателям, а само здание остается на балансе кредитора.

Получается, что для банка банкротство строительной компании даже выгодно.

Что будет с ценами на недвижимость после 1 июля 2019 года, когда все застройщики будут использовать эскроу счета для продажи своих объектов? Причин для удешевления стоимости квадратного метра в новостройках нет, ведь себестоимость строительства возрастет. Скорее созданы все условия для роста цен:

  • Из игры выйдут мелкие застройщики и стартаперы с низкой маржинальностью
  • Застройщики не смогут получать проценты от хранения своих средств на эскроу счетах
  • Если банк ошибочно решит заморозить средства на счету строительной компании, стройка будет простаивать и это увеличит себестоимость строительства
  • Стоимость страховки от банкротства девелопера увеличится в несколько раз

Что говорят эксперты

Мнения аналитиков и крупных игроков рынка разделились. Некоторые утверждают, что цены останутся на прежнем уровне. Объясняется это тем, что нет предпосылок для увеличения благосостояния граждан, и жилья пока что хватает на всех. Но чаще можно услышать доводы в пользу роста стоимости жилья в ближайшие годы.

Чтобы построить дом, придется потратить больше средств. Застройщику потребуется солидная подушка ликвидности и связи с банковским сектором.

Существует вероятность, что некоторые проекты из уже начатых не будут достроены — ведь новые правила касаются и тех, кто получил разрешение на строительство до вступления в силу поправок к ФЗ-214.

Согласно актуальному прогнозу цен Росстата, на рынке недвижимости в Москве и Спб в 2019 году повышение неизбежно. Несмотря на баланс спроса и предложения в 2018, далеко не все желающие приняли решение о покупке необходимого жилья. Доходы населения не растут, но в столицы едут жители регионов, поэтому спрос на квартиры здесь всегда выше, чем на периферии.

Почем будет ипотека — прогноз ставок кредитования

Благодаря снижению ключевой ставки ЦБ 2017 и 2018 годы стали рекордными по количеству выданных ипотечных займов.

Это неудивительно — после привычных ставок в 15-18% граждане очень обрадовались снижению тарифа до 7-12%. Многие заемщики уже рефинансировали свои ранее полученные займы.

Потенциальные покупатели жилья все чаще становятся реальными обладателями жилой собственности. И все за счет низких ставок на кредиты.

В 2019 году аналитики ожидают еще более лояльные условия для заемщиков — средняя ставка может подешеветь до 7-8%. Печалит только то, что экономия на кредите будет компенсирована ростом цен из-за новых правил продажи новостроек. Девелоперам нужно покрывать новые статьи расходов, и делать это за счет собственных средств значит работать в минус.

Если вы размышляете, вкладывать ли средства в недвижимость, не ждите. Несмотря на обещания дешевой ипотеки, квартиру лучше брать в 2018.

Но в какую недвижимость лучше вкладывать средства — в строящееся жилье, или во вторичку? Как определить, в каком сегменте жилищный рынок быстрее пойдет в рост? Судя по прогнозу цен на недвижимость в Санкт-Петербурге, в рост в 2019 году сперва пойдут новостройки.

Вторичка тоже не будет стоять на месте — поскольку ассортимент недорогих квартир постепенно будет уменьшаться при стабильном спросе, рано или поздно продавцы поднимут планку. Поэтому с точки зрения инвестирования строящиеся дома выглядят более привлекательно.

Источник: https://art-estate.top/articles/investitsii_v_nedvizhimost/p2642-prognoz_tsen_na_nedvizhimost_v_2019-2020_godah/

Вторичный рынок квартир Санкт-Петербурга за период с 24 июня 2019 г. по 1 июля 2019 г

Как меняюся цены на вторичном рынке недвижимости санкт петербурга в 2019 году

За минувший период изменений средней цены предложения на вторичном рынке квартир не произошло. Показатель средней цены предложения за неделю с 24 июня 2019 г. по 1 июля 2019 г., как и за предыдущую неделю составил 114,4 тыс. руб. за кв. м.

Цена предложения, руб./кв. м

ДатаИндекс (т.руб. / кв. м)Изменение цены
1 июля 2019 г.114,40%
24 июня 2019 г.114,4+0,18%
17 июня 2019 г.114,2+0,09%
10 июня 2019 г.114,10%
3 июня 2019 г.114,10%

Вторичный рынок однокомнатных квартир

За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило плюс 0,16%, это 200,0 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю с 24 июня 2019 г. по 1 июля 2019 г. составил 125,0 тыс. руб. за кв. м.

Цена предложения «однушек», руб./кв. м

ДатаИндекс (т.руб. / кв. м)Изменение цены
1 июля 2019 г.125,0+0,16%
24 июня 2019 г.124,8+0,16%
17 июня 2019 г.124,6+0,08%
10 июня 2019 г.124,5+0,08%
3 июня 2019 г.124,4+0,08%

Вторичный рынок двухкомнатных квартир

За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило плюс 0,09%, это 100,0 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю с 24 июня 2019 г. по 1 июля 2019 г. составил 111,9 тыс. руб. за кв. м.

Цена предложения «двушек», руб./кв. м

ДатаИндекс (т.руб. / кв. м)Изменение цены
1 июля 2019 г.111,9+0,09%
24 июня 2019 г.111,8+0,09%
17 июня 2019 г.111,70%
10 июня 2019 г.111,70%
3 июня 2019 г.111,7-0,09%

Вторичный рынок трёхкомнатных квартир

За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило плюс 0,09%, это 100,0 руб. с кв. м. Показатель средней цены предложения за неделю с 24 июня 2019 г. по 1 июля 2019 г. составил 105,7 тыс. руб. за кв. м.

Цена предложения «трёшек», руб./кв. м

ДатаИндекс (т.руб. / кв. м)Изменение цены
1 июля 2019 г.105,7+0,09%
24 июня 2019 г.105,6+0,09%
17 июня 2019 г.105,5-0,09%
10 июня 2019 г.105,6-0,09%
3 июня 2019 г.105,70%

Наибольшее изменение цены наблюдается среди однокомнатных квартир.

В целом по вторичному рынку изменение средней цены предложения однокомнатных квартир за рассматриваемый период составило плюс 0,16%, двухкомнатных – плюс 0,09%. Изменение цены трехкомнатных квартир – плюс 0,09%.

Сравнение по типу строения

Самыми дорогими квартирами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются дома старого фонда с капитальным ремонтом, 1 к.кв и дома старого фонда, 1 к.кв: цена квартир составляет 142,6 тыс. руб. за кв. м и 130,3 тыс. руб. за кв. м соответственно.

ТипИндекс (т.руб. / кв. м)
Дома старого фонда с капитальным ремонтом, 1 к.кв142,6
Дома Старого фонда, 1 к.кв130,3
Монолитные дома, 1 к.кв127,9
Кирпичные дома, 1 к.кв127,1
Кирпично-Монолитные дома, 1 к.кв126,7

Самыми дешевыми квартирами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются брежневские дома, брежневки, 3 к.кв и дома 606 серии, 3 к.кв: цена квартир составляет 89,9 тыс. руб. за кв. м и 92,1 тыс. руб. за кв. м соответственно.

ТипИндекс (т.руб. / кв. м)
Брежневские дома, Брежневки, 3 к.кв89,9
Дома 606 серии, 3 к.кв92,1
Дома 121 серии, 3 к.кв92,9
Хрущевские дома, Хрущевки, 3 к.кв95,4
Монолитно-Панельные дома, 3 к.кв96,8

Сравнение по району

Самыми дорогими районами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются петроградский р-н, 2 к.кв и петроградский р-н, 1 к.кв: цена квартир составляет 168,1 тыс. руб. за кв. м и 163,6 тыс. руб. за кв. м соответственно.

ТипИндекс (т.руб. / кв. м)
Петроградский р-н, 2 к.кв168,1
Петроградский р-н, 1 к.кв163,6
Центральный р-н, 1 к.кв156,5
Адмиралтейский р-н, 1 к.кв151,6
Петроградский р-н, 3 к.кв149,7

Самыми дешевыми районами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются петродворцовый р-н, 3 к.кв и петродворцовый р-н, 2 к.кв: цена квартир составляет 84,7 тыс. руб. за кв. м и 87,5 тыс. руб. за кв. м соответственно.

ТипИндекс (т.руб. / кв. м)
Петродворцовый р-н, 3 к.кв84,7
Петродворцовый р-н, 2 к.кв87,5
Пушкинский р-н, 3 к.кв87,8
Красносельский р-н, 3 к.кв88,5
Пушкинский р-н, 2 к.кв94,0

Сравнение по строению и району

Самыми дорогими объектами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются центральный р-н, кирпично-монолитные дома и петроградский р-н, монолитные дома: цена квартир составляет 197,7 тыс. руб. за кв. м и 191,4 тыс. руб. за кв. м соответственно.

ТипИндекс (т.руб. / кв. м)
Центральный р-н, Кирпично-Монолитные дома197,7
Петроградский р-н, Монолитные дома191,4
Центральный р-н, Монолитные дома189,0
Петроградский р-н, Кирпично-Монолитные дома187,7
Петроградский р-н, Панельные дома155,4

Самыми дешевыми объектами по стоимости квадратного метра на вторичном рынке являются красносельский р-н, брежневки и петродворцовый р-н, монолитно-панельные дома: цена квартир составляет 78,3 тыс. руб. за кв. м и 83,3 тыс. руб. за кв. м соответственно.

ТипИндекс (т.руб. / кв. м)
Красносельский р-н, Брежневки78,3
Петродворцовый р-н, Монолитно-Панельные дома83,3
Кронштадский р-н, Кирпичные дома84,5
Калининский р-н, Хрущевки85,2
Невский р-н, Хрущевки85,3

Информация предоставлена аналитическим центром RUcountry, носит справочный характер и не может в полной мере передавать реальное положение дел на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Источник: http://rucountry.ru/news/vtorichnyi-rynok-kvartir-sanktpeterburga-za-period-s-24-ijunya-2019-g-po-1-ijulya-2019-g_162091.html

Цены на вторичку в СПб на 2018-2019 годы

Как меняюся цены на вторичном рынке недвижимости санкт петербурга в 2019 году

Вторичка в Петербурге традиционно дороже первички, хотя во многих регионах ситуация обратная. В октябре 2018-го жилье в новостройках продавалось по 104 тыс. рублей за квадрат, в готовых квартирах — 111 тыс. рублей.

Первичный рынок мы уже подробно разбирали в длинной статье.

Этот обзор мы посвятили вторичке: рассказали о типах этого сегмента недвижимости, рассмотрели застройку самых дорогих и самых дешевых районов Петербурга и постарались сделать прогноз цен на 2019 год.

Цены на вторичку Петербурга по типам домов

Вторичную недвижимость в Петербурге принято делить на 5 больших групп:

  • панельные дома — панель или панелька;
  • старый фонд;
  • кирпичные и кирпично-монолитные дома, построенные до 2000 года;
  • здания сталинской эпохи — сталинка;
  • жилые комплексы, введенные в эксплуатацию в течение последних 10-15 лет — новая вторичка.

Кирпичные и кирпично-монолитные дома

По данным портала EMLS.ru, большую часть объема вторички занимают кирпично-монолитные (35,7%) и кирпичные (20,5%) дома. Первые появились в городе с начала 1990-х годов, вторые включают как дореволюционную постройку, так и здания советских времен. Оба типа присутствуют во всех районах Петербурга и в области.

И кирпичная, и кирпично-монолитная технологии считаются достаточно надежными, но многое зависит от того, насколько ответственно рабочие отнеслись к строительству.

Выбирая квартиру в кирпичном или кирпично-монолитном доме, обращайте внимание на трещины на стенах и фасадах, перекосы пола, звукоизоляцию и электропроводку.

Дефекты могут встречаться в домах, возведенных в прошлых десятилетиях, когда контроль за строительством был ослаблен.

Кирпичные дома не превышают 9 этажей. В кирпично-монолитных используют монолитный каркас, поэтому здания достигают 28 этажей.

Квартиры, как правило, имеют достаточно просторные кухни, высота потолков в комнатах — от 2,5 до 3 с небольшим метров.

Планировки очень разнообразны: встречаются и скромные студии, и двухуровневые апартаменты, и нестандартные решения вроде пятиугольных или трапециевидных комнат.

Кирпичные и кирпично-монолитные дома считаются качественными и комфортабельными и востребованы на рынке. По стоимости они находятся на втором месте после самой дорогой сталинки. По данным портала EMLS.ru, средняя цена за квадрат на 2018 год составляет 118 тыс. рублей.

Панельные дома занимают 18,3% объема вторички в Петербурге. Здания этой категории традиционно делят на старую и новую панель.

Старая панель

Старая панель встречается во всех районах Петербурга, кроме исторического центра. В эту группу входят:

  • хрущевки, которые строились по нормативам 1957 года. Это тесные квартиры с потолками до 2,5 м, миниатюрными кухнями и совмещенными санузлами.
  • Брежневки, которые возводились по нормативам 1963 года. По качеству чуть лучше хрущевок. Санузлы, как правило, раздельные, а кухни немного просторнее.
  • Корабли. Такие дома строились в 1970-е годы и хорошо узнаваемы по внешнему виду. По уровню комфорта недалеко ушли от предшественников: тесные прихожие и кухни, миниатюрные спальни, низкие потолки. Часто встречаются варианты с лоджиями.

Новая панель

К новой панели относят 2 серии домов:

  • здания, построенные с начала 1970-х годов. Чаще всего термин «новая панель» применяют именно к ним. Квартиры имеют улучшенную планировку: кухни размером от 9 кв. м, увеличенные комнаты метражом не менее 10 квадратов, потолки высотой от 2,5 м. В домах с числом этажей больше 9 есть два лифта, один из которых грузовой.
  • Монолитно-панельные. Их начали строить с 1990-х годов и возводят до сих пор. Дома есть во всех районах города. Квартиры имеют потолки высотой 2,5-3 м и разнообразные планировки, от студий до многокомнатных и двухуровневых.

Панелька — самая бюджетная вторичка. По данным портала EMLS.ru, средняя цена на 2018 год составляет 95 тыс. рублей за квадрат. При этом старая панель ощутимо дешевле более качественной новой.

Старый фонд

Около 8% вторички занимает так называемый старый фонд. Это невысокие (до 7 этажей) дома дореволюционной постройки, возведенные преимущественно из керамического кирпича.

Сосредоточены в исторических районах в центральной части города — Центральном, Василеостровском, Петроградском и Адмиралтейском. Квартиры имеют толстые стены с хорошей звукоизоляцией и высокие потолки (от 3 до 4,5 м).

Выше ценятся дома с металлическими балками перекрытий, дешевле стоят здания с деревянными балками.

Старый фонд крайне неоднороден по своему составу. Встречаются и просторные элитные квартиры, и близкие к аварийному состоянию коммуналки. Большинство построек — это доходные дома, присутствуют бывшие дворянские особняки и кооперативные здания, которые строились по принципу пая.

В отдельную категорию выделяют старый фонд с капитальным ремонтом. Иногда его выполняли комплексно, с заменой перекрытий на железобетонные и полной перепланировкой квартир. Как правило, при этом большая часть исторических атрибутов — старинные камины, лепнина, изразцовые украшения — утрачивалась.

При выборочном ремонте перекрытия только ремонтировали, заменяли трубы, устанавливали газовые колонки. С начала 1990-х годов появляются образцы реконструкции: любовно восстановленные здания с сохранившимся историческим интерьером.

Как правило, это самые дорогие варианты — роскошные квартиры класса элит и премиум.

По стоимости старый фонд занимает место между панелькой и кирпично-монолитными зданиями. Средняя цена за квадрат на 2018 год — 111 тыс. рублей.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Эта категория охватывает дома, построенные с начала 1930-х по середину 1970-х годов. Они располагаются в разных частях города: в исторических Центральном, Петроградском и Адмиралтейском районах, а также в старых престижных спальниках — Московском и Выборгском.

Сталинку делят на две группы. Первая — дома, построенные для партийной номенклатуры. Это так называемая типичная сталинка: монументальные долговечные здания с респектабельными фасадами. Особенно много таких на Московском проспекте. Квартиры в них — с хорошей планировкой, высокими потолками, большими комнатами и просторными кухнями.

Для рядовых советских граждан строили квартиры с классической планировкой или коридорного типа. Лифты и ванные комнаты в них часто не предусматривались проектом, а появились позже, в ходе дополнительных реконструкций в 1970-е годы.

Сталинка считается самой востребованной и дорогой вторичкой. По данным EMLS.ru, в 2018 году такие квартиры предлагаются по цене 121 тыс. рублей за квадрат.

Новая вторичка

В результате строительного бума, стартовавшего в начале 2000-х годов, образовалась новая категория вторички — так называемая новая. В эту группу входят построенные в течение последних 10-15 лет современные жилые комплексы. Они расположены во всех районах города, от Центрального до окраин, а также в развивающихся пригородах типа Мурино и Кудрово.

Новая вторичка — как правило, многоэтажные дома, построенные по кирпично-монолитной технологии. Квартиры спроектированы по современным стандартам и имеют разнообразные планировки, в том числе евроформата и нетиповые. Здания оснащены продвинутым инженерным оборудованием.

Группа охватывает недвижимость всех категорий: от дешевого масс-маркета в пригородах до элитных клубных домов в центре. Такое жилье более приспособлено к современному образу жизни и обычно комфортнее старого фонда и тем более панели. Новая вторичка — один из самых дорогих форматов жилья.

В среднем она стоит больше первички, а часто — сталинки или старого фонда.

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Самые дорогие районы

Самая дорогая вторичка расположена в исторических центральных районах и престижных спальниках. В пятерке лидеров: Петроградский, Центральный, Василеостровский, Московский и Адмиралтейский районы.

Петроградский район

В застройке Петроградской стороны преобладает старый фонд с капитальным ремонтом и без, а также кирпично-монолитные дома.

Крестовский и Петровский острова — средоточие новой вторички и строящихся жилых комплексов. Львиную долю предложений в районе составляет жилье высокого класса с премиальными характеристиками.

Средняя цена за квадрат на октябрь 2018 года — 161 тыс. рублей (по данным портала «Бюллетень недвижимости»).

Центральный район

93% застройки Центрального района — старый фонд, большая половина которого не прошла капитальный ремонт. Представлено некоторое количество сталинок и хрущевок. Новая вторичка сосредоточена в основном в районе Смольного. Центральный — поставщик элитной антикварной недвижимости и высококлассных квартир в клубных домах. Средняя цена на октябрь 2018 года — 143 тыс. рублей за квадрат.

Василеостровский район

Большую часть Васильевского острова занимают кирпичные и кирпично-монолитные дома, а также жилые здания старого фонда, в половине которых выполнен капремонт. Сталинки и качественной панельки существенно меньше. Новая вторичка появляется в основном на намывных территориях Морского фасада. Средняя цена квадрата на октябрь 2018 года — 134 тыс. рублей.

Московский район

Вторичная застройка этого престижного спальника напоминает лоскутное одеяло. Больше половины составляют качественные кирпично-монолитные дома.

На втором месте по распространенности — сталинка, достаточно часто встречаются разновидности панелек. Старого фонда существенно меньше, чем в центральных частях города.

Поскольку Московский считается элитным районом, здесь много новой вторички классов премиум и бизнес. Средняя стоимость квадрата на октябрь 2018 года — 129 тыс. рублей.

Адмиралтейский район

95% вторички этого района — старый фонд, Адмиралтейский является рекордсменом по количеству ветхих и аварийных зданий. При этом встречаются и дорогие эксклюзивные объекты. Сталинок и кирпичных домов немного, новая вторичка сосредоточена в бывших промышленных зонах. Средняя цена за квадрат в октябре 2018 года — 126,5 тыс. рублей.

Традиционно дешевле всего вторичка стоит в заКАДных районах Петербурга: Колпинском, Кронштадтском, Петродворцовом и Пушкинском. Пятерку бюджетных локаций замыкает обширный Красносельский район, наполовину расположенный внутри кольцевой.

Колпинский район

Колпинский район состоит из 6 муниципальных образований с городом Колпино во главе. Он застроен в основном кирпичными и панельными домами, которые возводили для работников местных промышленных предприятий. Есть незначительное количество сталинок, старый фонд практически отсутствует. Средняя цена квадрата на октябрь 2018 года — 77 тыс. рублей.

Кронштадтский район

Кронштадтский район расположен на острове Котлин, соединенном дамбой с Петербургом. КАД разрезает остров примерно пополам.

Большую часть застройки составляют кирпичные и кирпично-монолитные дома, представлен отремонтированный старый фонд и небольшое количество сталинок.

Новой вторички тоже относительно немного, в основном это масс-маркет и дома класса «комфорт». Средняя цена за квадрат на октябрь 2018 года — 79 тыс. рублей.

Петродворцовый район

Целиком находится за КАДом и вытянут вдоль Финского залива. В состав района входят Петергоф, Стрельна и Ораниенбаум, знаменитые своими дворцово-парковыми ансамблями.

Здесь встречается вторичное жилье разной ценовой категории: элитные коттеджи, малоэтажные кварталы европейского формата, типовые советские панельки и кирпичные дома. Новую вторичку формируют жилые комплексы комфорт и бизнес.

Благодаря здоровому микроклимату и близости залива, район считается престижным и отлично подходит для любителей комфортной загородной жизни. При этом из-за удаленности от города средние цены на жилье остаются низкими — 82 тыс. рублей за квадрат.

Пушкинский район

До недавнего времени Пушкинский район являлся уютным тихим пригородом с фешенебельной малоэтажкой. С 2000-х годов началось освоение бывших совхозных земель, где строилось и строится много жилья масс-маркет. Представлены в основном кирпичные и кирпично-монолитные дома, есть небольшое количество сталинки и старого фонда. Средняя стоимость квадрата на октябрь 2018 года — 92 тыс. рублей.

Красносельский район

Разделенный КАДом пополам, Красносельский район считается самым неоднозначным. Зеленый и достаточно насыщенный инфраструктурой, он не имеет собственной станции метро, что существенно влияет на стоимость жилья.

Здесь особенно много панельных домов, довольно распространены кирпично-монолитные, представлено некоторое количество сталинок. Новую вторичку составляют дома класса эконом и комфорт.

Средняя цена за квадрат на октябрь 2018 года — 94,5 тыс. рублей.

В отдельную категорию можно выделить пригородные локации Кудрово и Мурино-Девяткино. Районы активно застраивались в течение последних лет и постепенно превращаются в поставщиков доступной новой вторички. В октябре 2018 года средняя цена квадрата составляла 76 тыс. рублей.

Рассмотрим график цен на вторичку и первичку, составленный порталом «Бюллетень недвижимости». График охватывает промежуток с октября 2017-го по октябрь 2018-го и демонстрирует, как менялись цены на оба типа недвижимости:

Как видим, недвижимость неуклонно дорожает, причем вторичка обгоняет первичку по темпам роста. Только за последний месяц цены на вторичку в среднем выросли почти на 1%, новостройки — на 0,26%.

При этом стоимость новой вторички увеличилась на 1,37%. Повышение цен на некоторые объекты этого сегмента достигает 20%. Например, в 2017-м однушка в сданном доме у метро «Звездная» стоила около 4 млн рублей.

В 2018-м эта же квартира продается за 5,1 млн рублей.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Больше всего подорожала качественная вторичка в популярных районах — исторических и благополучных спальниках. Так, за октябрь 2018 года на Петроградке цены на готовые квартиры выросли на 3,6%, в Невском и Красногвардейском районах — на 1,4% и 1,8% соответственно. А вот стоимость бюджетных студий в пригородах практически не изменилась.

Таким образом, одним из самых востребованных типов недвижимости становится новая вторичка — современное комфортабельное жилье в уже сданных жилых комплексах с хорошей инфраструктурой и удобным расположением. Мы разработали удобный поисковый фильтр по готовым новостройкам Петербурга, с помощью которого вы сможете быстро подобрать подходящую квартиру:

Источник: https://mirndv.ru/blog/vtorichnyj-rynok-ceny-na-kvartiry/

Рынок недвижимости в 2019 году: прогноз имеет шансы сбываться

Как меняюся цены на вторичном рынке недвижимости санкт петербурга в 2019 году

Чего ожидать инвестору на рынке недвижимости в 2019 году и в какие виды недвижимых активов вкладываться? Этот вопрос риторический, если не вдаваться в изучение циклов и несколько иной статистики, чем напрямую – то, что хочешь купить. Давайте посмотрим основные влияющие факторы, чтобы понять, что будет с рынком недвижимости в 2019-ом году.

Источник картинки: http://hungryshark.

ru/articles/robert-shiller-ryinok-nedvizhimosti-v-istoricheskoy-perspektive✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку на мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.

Опытные инвесторы рекомендуют изучать циклы и искать схожие черты в каждом из них, чтобы научиться прогнозировать будущее.

Например, чтобы понять, как будет вести себя доллар или рубль в ближайший год, надо смотреть не на биржевые скачки, а не политические распри.

Чтобы понять, что будет с рынком недвижимости, важно понять тенденции в демографии и возможности строительного рынка. В рамках этой статьи займемся последним.

Текущая экономическая ситуация в стране в конце 2018 года с переходом в следующий год

  • Повышен пенсионный возраст
  • Повышен НДС с 18 до 20%
  • Повышен НДПИ
  • Скачок цен на бензин на 15%
  • Повышены акцизы на алкоголь и табак
  • Повышены тарифы ЖКХ
  • Повышена цена ОСАГО на 20%
  • Повышена плата за получения загранпаспорта и водительского удостоверения в 1,5-2 раза
  • В январе – августе 2018 года созданы 232,2 тысяч предприятий. Ликвидированы 391,9 тысяч. Суммарно уничтожено 159,7 тысяч фирм
  • Планируется ввод новых налогов (акцизы на колбасу и сосиски, налог для самозанятых)

К чему ведет такая экономическая ситуация в целом?

  • Экономика России стагнирует.
  • Реальные доходы населения на 11% ниже 2014 года.
  • За чертой бедности проживают 21 млн россиян.
  • У 40% доходы ниже 20 тысяч рублей в месяц.
  • Малый бизнес задыхается под НДС и налоговыми выплатами: 80% фирм малого бизнеса работают на государство.

Обрисовав самый худший сценарий (а именно таковой и является приемлемым для инвестора), можно рассуждать далее.

Какой прогноз можно дать рынку недвижимости в 2019-ом году? Ниже привожу ключевые выводы и тезисы, а также мнение отраслевого эксперта по суперциклам в недвижимости.

Суперцикл в недвижимости определяет тренды роста и падения цены

Олег Репченко, аналитик издания IRN, изложил в своем специальном докладе, что текущее падение цен на московском рынке недвижимости – это не краткосрочный кризис, как бывало ранее, а новая реальность, в которой живет страна после 2014-го года, и где уже не будет такого колоссального роста цены метра, как в прежние годы.

Проанализировав, как вели себя цены . на недвижимость с 1991-ого года, аналитик вывел формулу суперцикла на рынке недвижимости:

https://www.irn.ru/forecast/2024/
http://superomsk.ru/images/uploading/38e48af7295d493d8ff845c179147a4b.jpg

1 – Первая волна суперцикла (первые 10 лет в формуле)

Первая волна длилась с 1991 по 2001 годы и характеризовалась существенным ростом цен на недвижимость с символического уровня в $100-200 за метр после распада СССР до примерно $1000 за метр в конце 90-х – начале 2000-х.

Эта волна закончилась с кризисом 1998 года, после которого имело место некоторое снижение цен и период консолидации рынка перед новой волной роста в 2000-е годы.

2 – Вторая волна суперцикла (вторые 10 лет в формуле)

Вторая волна длилась с 2001 по 2011 год. Она во многом была похожа на первую волну, за этот период цены тоже существенно выросли, а в конце этой волны также имел место кризис 2008 года и последующее восстановление рынка.

3 – Третья волна суперцикла (3,3 года в формуле или треть от продолжительности первых двух волн)

Третья волна – самая слабая и самая короткая, длилась с 2011 по конец 2014 года. В этот период цены скорее стагнировали, “дергаясь” вокруг отметки $5000 за квадрат, и в лучшем случае отыгрывая инфляцию.

4 – Четвертая волна суперцикла (еще 10 лет перед тем, как пузырь лопнет)

В итоге в конце 2014 года московский рынок недвижимости вступил в четвертую, последнюю фазу суперцикла. Как и первые две, она должна продлиться 10 лет, то есть до 2024 года, но уже будет характеризоваться не ростом, а постепенным сползанием цен вниз, что и происходит сейчас.

По идее, за этот период должен сдуться ценовой пузырь, надувавшийся на столичном рынке недвижимости все предыдущие годы – более 20 лет!

К чему готовиться в 2024-ом году: рост или падение цен на недвижимость?

Экстраполируя закономерность суперцикла на сегодняшний день, получаем следующее:

  • с 2014-ого года началась 4-ая волна суперцикла на рынке недвижимости;
  • во время 4-ой волны суперцикла цены на недвижимость существенно снижаются минимум 5 лет (до 2020-ого года плюс-минус год), пока эта стадия не завершится, то есть до 2024-ого года существенного роста цен на квадратный метр не ожидается;

Получается, если вам не горит покупка квартиры в Москве и Подмосковье, то имеет смысл подождать пару лет: есть вероятность, что цена за квадрат немного упадет.

  • начиная с 2024-ого года, после завершения ценового спада, ожидается начало подъема цен (наиболее характерно для вторичной недвижимости);
  • в 2025/26 гг. ожидается уверенный рост цен на недвижимость (наиболее характерно для вторичной недвижимости).

Нюанс про новостройки: динамика на рынке новостроек отличается от рынка “вторички”

Суперциклы выше приведены для рынка вторичной недвижимости (готового жилья). Для рынка новостроек есть некоторые нюансы:

  • внесены новые поправки в 214-ФЗ, что вытеснило ряд застройщиков с рынка, а это, в свою очередь, приводит к снижению предложения жилья на рынке; а значит, есть вероятность появления неудовлетворенного спроса и росту цены;
  • новые формы кредитного финансирования застройщиков заставляют строительные компании поднимать цены на строящиеся объекты;
  • увеличение роста стоимости СМР и стройматериалы приводить к удорожанию новых строительных проектов.

При этом у людей денег больше не становится, зарплаты растут в более медленном темпе, чем стоимость жилья, ипотечная ставка растет. Плюс безработица в регионах существенно выше, чем в столицах.

Поэтому, скорее всего, люди из регионов будут продолжать переезжать в Москву и Петербург, а это может привести к увеличению спроса на аренду жилья, но никак не к снижению цен на новостройки в Москве и Петербурге.

А кто будет покупать дорогостоящие квартиры в новостройках в Москве и Петербурге?

Есть версия, что приезжим в столицы людям, будет недоступно новое жилье, как сейчас.

Например, в Петербурге молодая приезжая семья покупает квартиру в строящемся доме, в среднем, через полгода после переезда.

Экономические факторы и обнищание населения приведут к тому, что новостройки будут покупаться инвесторами для сдачи их в аренду тем приезжим россиянам из регионов.

Кто из приезжих сумеет устроиться в новом городе, тот возьмет собственное жилье. Но если тенденция снижения зарплат и роста себестоимости новостроек развернется, то стоимость аренды жилья в Москве и Петербурге может вырасти.

При этом я бы не ожидала какого-то глобального снижения цен на строящееся жилье: возможны скачки цен, но не обвал.

Можно предположить, что коренные петербуржцы предпочтут сами жить в новом жилье, а свой старый фонд – сдавать в аренду. В этом случае цены на аренду могли бы остаться прежними.

Но, как показывает практика, в новостройках в квартирах маленького метража на окраинах города собирается контингент именно арендаторов, а не собственников.

Также вряд ли найдется много местных жителей, кто променяет свою обжитую родную квартирку в доме-колодце рядом с центром на вид пустыря и строительных помостков в новом доме с нестихающим звуком дрели с утра до ночи.

То есть тенденция покупки жилья в новостройках как раз идет к тому, чтобы приобретать квартиры для сдачи в аренду приезжим в течение 3-5 лет после сдачи дома в эксплуатацию.

Что имеем в итоге? Выводы про рынок недвижимости в 2019 году

  • С 2014 года на рынке недвижимости началась финальная фаза суперцикла длиною 10 лет. Первые 5 лет – идет снижение стоимости жилья, затем падение прекращается – и начинаются первые попытки роста.
  • Стоимость жилья на вторичном рынке начала снижаться в 2014-ом году и сохранит негативный рост до 2024-ого года.
  • Так называемое “дно рынка недвижимости” будет достигнуто где-то в 2020-ом году (плюс-минус год), когда цены на “вторичку” будут минимальными.
  • Стоимость жилья в регионах снижается сильнее, чем в Москве и Петербурге.

    Это говорит о том, что сейчас не самый благоприятный период для инвестирования в региональную недвижимость (Сочи, Крым, например).

  • Стоимость новостроек растет – и этот тренд сохранится, несмотря на глобальное снижение цен на готовые квартиры.

    На мой взгляд, тенденция роста стоимости “первичного” жилья сохранится по ряду причин: 1) поправки в 214-ФЗ; 2) удорожание СМР и стройматериалов; 3) новые условия кредитования застройщиков; 4) увеличение себестоимости строительных проектов; 5) отсутствие оборотных средств у застройщика на реализацию проекта после внесения поправок в 214-ФЗ.

  • Если даже какие-то скачки на снижение цен на квартиры в новостройках и будут, то они будут несущественными или в условиях акций застройщиков.

Эксперты недвижимости, кто читает эту статью! Что, на ваш взгляд, будет с рынком недвижимости в 2019 году? Как изменится ситуация на рынке новостроек и “вторичного” жилья? Что посоветуете простым людям, кто впервые задумывается приобрести свое жилье и пытается выбрать подходящий момент?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ac0d53c48267788694d53f3/5bfc19aec18e8b2092ea2128

Юр-защита
Добавить комментарий